Vista da lì, dall’osservatorio del mercato del mattone, nell’eterna (di)sfida tra le due capitali del Paese non sembra esserci gara. Milano batte Roma. E non solo perché, nonostante sia sceso di due posizioni nel 2021, il capoluogo lombardo continua a veleggiare all’undicesimo posto nella classifica delle metropoli più interessanti per gli investimenti internazionali: dieci gradini sopra Roma, ferma alla 21esima casella. Quando si tratta di real estate, il numero delle multinazionali conta più di quello dei turisti. Ed è anche per questo che, secondo un’analisi di Century 21 Italia, divisione nazionale del colosso statunitense del settore, lungo il Frecciarossa che collega le due città si disegna un “immobiliare a due velocità”. Con un “eccesso di domanda” a Milano. E “prezzi inferiori” a Roma. Che, però, sta assistendo a una ripresa, con il 3% in più di compravendite nell’ultimo anno.
E’ un mercato che non sta conoscendo crisi, quello di Milano. La scalata dei prezzi delle abitazioni, iniziata nel 2015 di Expo, ha avuto una leggera frenata nel 2020 con il Covid, ma già dallo scorso anno la corsa è ripartita. Tanto che, per guardare anche il lato negativo della medaglia, l’esigenza di trovare una soluzione in grado di garantire abitazioni a prezzi accessibili per i giovani è diventata una priorità anche della giunta di Beppe Sala. Secondo l’analisi di PwC Emerging Trends in Real Estate Europe 2022, gli investitori sono sempre più attenti a variabili come la forza lavoro, l’accessibilità e la mobilità delle città. E, spiega Marco Tilesi, co-fondatore e Ceo di Century 21 Italia, la branch italiana del colosso americano del real estate, “con l’accessibilità ai vaccini contro il Covid ormai disponibili in tutta Europa le prospettive del settore immobiliare sono davvero promettenti anche se non in egual misura in tutti i mercati. Nei mercati dipendenti dal turismo, ad esempio, la ripresa è più lenta e richiederà più tempo rispetto al trend generale”.
Ma quali sono le principali differenze tra il mercato milanese e quello romano? Per Century 21 la crescita dei valori immobiliari ha fatto conquistare al capoluogo lombardo il primo posto per numero di compravendite e poi anche di prezzi e “testimonia l’uscita di Milano dagli effetti del Covid in grande anticipo rispetto al resto d’Italia”. Se il Paese sta ripartendo, insomma, almeno su questo fronte Milano ha già (ri)preso velocità da tempo. Ecco perché trovare una casa a queste latutudini è diventata quasi un’impresa impossibile: “L’eccesso di domanda si traduce in compravendite molto veloci quando gli immobili arrivano sul mercato”. Concretamente, spiega Tilesi, “accade spesso a Milano di vendere immobili alla prima visita o prima ancora di mettere l’appartamento in pubblicità, attraverso il database interno delle agenzie”. E questo anche con prezzi elevati: a Milano il costo a metro quadrato si attesta attorno “ai 2.870 euro” contro i “2806 euro” di Roma.
Sempre per rimanere a Milano, Century 21 individua una scala che, a seconda della zona in cui si cerca un appartamento, può partire da 1.500 euro al metro quadrato fino ad arrivare a superari i 10mila euro. Negli ultimi tre mesi, aggiunge Tilesi, “i prezzi sono in leggero aumento, con un +1,05%, fatto salvo per i locali commerciali che sono aumentati di circa il 9%”. E se tra le zone più richieste ci sono quelle del centro storico, da Duomo a San Babila, da Montenapoleone a Missori e Cairoli, è la zona di Missaglia e Gratosoglio a segnare i valori più bassi, a partire da 1.500.
E Roma? Nella Capitale non è solo il prezzo a essere inferiore: anche la domanda non è ancora ai livelli milanesi nonostante la città si sta ‘risvegliando’. “Prima di tutto è bene fare una distinzione tra le zone – commenta Tilesi – ci sono infatti alcuni quartieri di Roma in cui assistiamo a un eccesso di richiesta rispetto alla disponibilità, altre invece in cui la domanda è ancora moderata. Le zone di maggiore interesse oltre al centro storico sono Trastevere, l’Aventino ei Parioli, luoghi in cui i prezzi si attestano tra i 5.000 e i 6.500 euro al metro quadrato. Molto diverso da quartieri come Torre Angela, Borghesiana e Castelverde, che hanno prezzi notevolmente inferiori, tra i 1.600 e i 1.800 euro al metro quadrato”. In generale, in tutta Roma i prezzi per le compravendite si aggirano tra 900 euro al metro quadrato e gli 8.900. Ma il rilancio è possibile: “In generale, la Capitale ha un forte potenziale inespresso dato dalla densità abitativa nettamente più bassa rispetto a quella di Milano e il verde pubblico molto esteso”, spiega Tilesi.
