L’asservimento pertinenziale va provato

Per il meccanismo prezzo-valore l’asservimento pertinenziale va provato

A cura del Consulente legale di FIMAA ITALIA, Dott. Michele Pizzullo

Ai fini delle imposte di registro e ipocatastali la base imponibile può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, solo se si dimostra che la pertinenza è funzionale al bene principale. Il criterio del “prezzo-valore” non opera con riferimento a terreni agricoli, alienati assieme a immobili a uso abitativo, in mancanza della prova del rapporto di funzionalità oggettiva dei terreni rispetto alle unità abitative. 

Questo è il principio sancito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta del 18 giugno 2021 n. 420 all’istanza di interpello avente ad oggetto l’art. 11, comma 1, lett. a), della legge 27 luglio 2000, n. 212 – Applicazione della disciplina del cd. “prezzo-valore” -, di cui all’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, a norma del quale, in deroga alla disciplina di cui all’art. 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva l’applicazione dell’art. 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 (relativo al potere dell’ufficio di rettificare i redditi d’impresa delle persone fisiche determinati in base alle scritture contabili), per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione, e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, del citato d.P.R. 131 del 1986, comunemente denominato “valore catastale”, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il  corrispettivo  pattuito.  Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento. Ai fini che qui interessano si osserva che la disposizione in commento riguarda, oltre agli immobili ad  uso  abitativo,  anche  le  “relative  pertinenze”.  Con la  Risoluzione  n. 149/E del 2008, l’Agenzia delle Entrate ha però precisato che, affinché il meccanismo del “prezzo-valore” risulti applicabile alle pertinenze di un immobile abitativo, devono ricorrere ulteriori condizioni: in particolare nell’atto di cessione deve essere evidenziato il vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale (cfr.  circolare  n.  12/E  del  1°  marzo  2007)  e  l’immobile  pertinenziale  deve  essere suscettibile di valutazione automatica, dotato quindi di una propria rendita catastale. Inoltre,  sempre  secondo  la  predetta  risoluzione  n.  149/E,  il  regime  agevolato  può riguardare  una molteplicità di pertinenze,  senza  restrizioni di numero  o  di  tipologia: “purché,  ovviamente, sia individuabile  in modo certo il  rapporto di accessorietà  del bene  pertinenziale  rispetto  al  bene  principale,  il  quale,  ai  fini  del  godimento  della disposizione in esame, deve necessariamente essere un immobile ad uso abitativo”.  La  fattispecie  oggetto  dell’istanza  in  commento  riguarda  un  atto  notarile  avente  ad oggetto, con due distinti atti di compravendita a favore del medesimo acquirente, il trasferimento del diritto di proprietà di  due case  di civile abitazione da terra  a  cielo (non classificate come ville padronali, ma aventi già peraltro una corte di pertinenza) ed estesi terreni agricoli annessi suddivisi in diversi mappali.  A  tale  riguardo,  la  Corte  di  Cassazione  ha  più  volte  chiarito  l’esigenza  che  nella relazione pertinenziale l’utilità sia arrecata dalla cosa accessoria a quella principale e non  al  proprietario  (Cass.  n.  11970  del  2018),  nonché,  con  la  recente  ordinanza  n. 29527 del 24 dicembre 2020, ha confermato l’operato dell’Ufficio che aveva negato la natura pertinenziale di alcuni terreni, con la conseguente inapplicabilità della regola del prezzo-valore. Nel caso di specie la documentazione depositata agli atti di causa (estratti di mappa e riproduzioni fotografiche) «non permetteva di evidenziare l’esistenza di segni esteriori utili a far ritenere l’esistenza di un asservimento – che già avrebbe dovuto esistere al momento dell’acquisto – dell’area circostante il fabbricato, la cui ampiezza  e  le  cui  caratteristiche  esteriori,  del  resto,  già  di  per  sé  ben difficilmente potrebbero ricondurre alla nozione di “giardino”». 

Considerato quanto sopra, l’Agenzia delle Entrate ritiene  che  per  i  terreni  agricoli oggetto di compravendita non ricorrano i requisiti di pertinenzialità e, pertanto, il cd. meccanismo del “prezzo-valore”, come definito dall’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, risulta applicabile limitatamente al trasferimento di immobili ad uso abitativo.

Fonte FIMAA ITALIA, Dott. Michele Pizzullo

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