Il bonus prima casa per gli under 36

A cura del Dott. Cristoforo Florio – Consulente fiscale nazionale FIMAA Italia

Con la recente risposta all’interpello  n.  650  del  1°  ottobre  2021, l’Agenzia delle Entrate  ha  fornito  alcuni  importanti  chiarimenti  in  merito  alla  nuova  agevolazione prima  casa  per  gli  acquisti  effettuati  dai  soggetti  under  36  relativamente  alla tassazione applicabile in sede di registrazione del contratto preliminare di acquisto.  

Il bonus prima casa per gli under 36 Il tema di cui si discute è l’agevolazione fiscale introdotta dall’articolo 64 del D.L. n. 73 del 2021. Secondo tale normativa, gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di  abitazione,  ad  eccezione  di  quelle  di  categoria  catastale  A1,  A8  e  A9,  e  gli  atti traslativi  o  costitutivi  della  nuda  proprietà,  dell’usufrutto,  dell’uso  e  dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Come noto, il beneficio fiscale in esame trova applicazione agli atti definitivi stipulati nel periodo 26 maggio 2021 – 30 giugno 2022. In  sostanza,  la  norma  citata  esonera  i  giovani  acquirenti  di  una  “prima  casa”  (in presenza  dei  relativi  requisiti  applicativi  previsti  dal  menzionato  articolo  64),  che abbiano un valore dell’ISEE non superiore a 40.000 euro annui, dal pagamento:

✓  dell’imposta di registro;

✓  delle imposte ipotecaria e catastale;

✓  dall’imposta sostitutiva sul mutuo (ove l’acquisto della casa sia perfezionato per

il tramite di un finanziamento bancario). 

Il chiarimento richiesto all’Agenzia delle Entrate e le risposte ottenute Dal momento che la disposizione agevolativa in questione riguarda esclusivamente “gli  atti  traslativi  o  costitutivi  a  titolo  oneroso”,  un  contribuente  ha  richiesto chiarimenti all’Agenzia  delle  Entrate  circa  la  possibilità  di  poter  dichiarare  già  nel contratto preliminare la  sussistenza  dei  requisiti  per  il  valido  riconoscimento dell’agevolazione, in modo tale da essere esentato dal pagamento dell’imposizione proporzionale ai fini dell’imposta di registro.

E, in effetti, quale logica avrebbe per un soggetto ammesso alla nuova agevolazione “prima casa” per gli under 36 pagare un’imposta proporzionale di registro in fase di contratto preliminare  che  successivamente,  al  momento  della  stipula  del  contratto definitivo, non è affatto dovuta? 

Tuttavia e in aderenza al dettato normativo, la risposta dell’Agenzia delle Entrate è stata negativa.   

Infatti  –  ha argomentato l’Amministrazione finanziaria –  visto  il  chiaro  ed  esclusivo riferimento  della  nuova  previsione  agevolativa  agli  atti  traslativi  o  costitutivi  a  titolo oneroso, non è possibile applicare l’esenzione in esame già in sede di stipula del contratto preliminare di acquisto. 

La  tassazione  di  quest’ultimo  resta,  pertanto,  invariata  quanto  all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, per gli acconti e per la caparra. 

Le imposte dovute in sede di registrazione del contratto preliminare immobiliare  L’articolo 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR) prevede l’assoggettamento dei contratti preliminari di ogni specie all’imposta fissa di registro, nella misura di 200 euro.

 La nota al citato articolo 10 disciplina poi 2 specifiche ipotesi negoziali:

 1)   contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione di somme a  titolo  di  caparra  confirmatoria:  in  tal  caso,  in  relazione  a  tali  somme  è  dovuta l’imposta di registro nella misura dello 0,50% (articolo 6 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR;

 2)    contratto  preliminare  che  contempli  il  versamento  di  acconti  di  prezzo  non soggetti ad IVA: in tal caso, trova applicazione l’imposta proporzionale di registro nella misura del 3% (articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR).

Come chiarito con la circolare n. 18/E del 2013, in entrambi i casi descritti, l’imposta di  registro  proporzionale  corrisposta  in  sede  di  registrazione  del  preliminare  è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. 

Il rimborso dell’imposta di registro per recuperare l’agevolazione spettante Nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare (articolo 77 del TUR).

Va evidenziato che il rimborso dell’imposta deve essere richiesto, a pena di decadenza dal contribuente, entro 3 anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione. 

Tenuto  conto  che  il  diritto  alla  restituzione  sorge  a  seguito  della  registrazione  del contratto  definitivo,  in  quanto  solo  in  tale  sede  può  essere  scomputata  l’imposta pagata in sede di preliminare, il termine di 3 anni decorre dalla data di registrazione del contratto definitivo. 

Dunque, fermo restando l’assoggettamento all’imposta fissa di registro del contratto preliminare, in  presenza  delle  condizioni  di  legge,  è  possibile  recuperare  l’imposta proporzionale versata relativamente ad acconti e caparra.

Quindi e con specifico riferimento all’agevolazione “prima casa” per gli under 36, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, il contribuente potrà presentare formale istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate per  il  recupero  dell’imposta  proporzionale  versata  per acconti e caparra in fase di registrazione del contratto preliminare immobiliare.

Fonte Dott. Cristoforo Florio – Consulente fiscale nazionale FIMAA Italia & FIMAA

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